Sur le marché des bureaux, la reprise est amorcée

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Dans son dernier bilan du marché locatif de bureaux, Immostat relève une demande placée en Ile-de-France à 1 207 900 m2 sur les neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 32 % par rapport à la même période en 2020. A l’investissement en France, le GIE comptabilise plus de 14 Mds€ placés en immobilier d’entreprise depuis début 2021, en baisse de 19 % par rapport au même cumul l’an dernier.

Ce bilan est mis en perspective par quelques-uns des différents conseils qui constituent Immostat. En premier lieu, la demande placée devient plus sélective : "souvent animée par une réduction de m2, la demande placée porte, elle aussi, davantage sur des espaces plus efficients et des localisations centrales bien desservies. Les immeubles neufs ou restructurés sont privilégiés" explique CBRE. Le marché des grandes surfaces s’anime : BNP Paribas Real Estate Transaction (BNPPRET) France recense 36 transactions supérieures à 5 000 m2 sur le neuf premiers mois de 2021, contre 15 sur les 9 mois de 2020. "De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m2) se caractérise par une résilience accrue, avec 868 000 m2 placés, en retrait de seulement 12 % sur la moyenne long terme", Relève Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle Bureaux Location Ile-de-France de BNPPRET France. "Tous les projets des grands groupes pour lesquels nous travaillons actuellement s’articulent autour de deux questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents. Nombre de grandes entreprises ont en effet des consignes de leur direction internationale pour faire des économies et, dotées d’organes de représentation du personnel, elles ont déjà mis en place des jours réguliers de télétravail. Cela aboutit à une réduction marquée des surfaces prises à bail aujourd’hui. En parallèle, le souhait de garder leurs talents les orientent vers des actifs de bonne qualité, dotés de hauts niveaux de service, et bien localisés" commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, directeur du département leasing markets advisory de JLL.
L’offre immédiate repasse sous la barre des 4 millions de m2, "avec des spécificités géographiques qui s’aiguisent" prévient CBRE. "D’un côté, le stock se contracte à nouveau dans Paris intra-muros, tandis qu’il augmente dans les secteurs périphériques et encore plus sensiblement à La Défense, avec les livraisons qui alimentent le stock plus vite qu’il ne se consomme".
Les sociétés de conseil s’accordent sur une reprise graduelle des projets immobiliers, "après un certain attentisme". Ainsi, le volume de transactions sur l’année "pourrait dépasser les 1,7 million de m2, puis retrouver le seuil symbolique des 2 millions de m2 à horizon 2022" pour Eric Siesse ; Alexandre Fontaine, executive director bureaux Ile-de-France de CBRE, estime un "atterrissage de la demande placée autour de 1,6 – 1,7 million de m2", ce qui "ne reflètera pas pleinement le dynamisme du marché impulsé par une reprise économique plus favorable qu’initialement prévue". Pour sa part, Marie-Laure Leclercq De Sousa anticipe "une demande placée d’1,7 million de m2 en 2021, voire davantage selon la comptabilisation ou non de gros mouvements qui nécessitent l’accord des IRP ou des autorisations administratives".

A l’investissement, en France sur toutes les classes d’actifs tertiaires, la baisse avérée des volumes ne fait pas froncer les sourcils aux conseils. Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNPPRET y voit "un niveau honorable dans le contexte actuel". Observant les 5 Mds€ placés sur le seul troisième trimestre 2021, Nicolas Verdillon, managing director investment properties de CBRE, estime que le marché "reprend des couleurs" après un 2ème trimestre "timide" : "cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise".
Les actifs de bureaux continuent d’être la typologie préférée des investisseurs en France. Mais Olivier Ambrosiali note "un ralentissement plus marqué" que sur le segment de la logistique et des locaux d’activités, qui "continue d’afficher une belle dynamique, avec 3,4 Mds€ engagés (+30 % sur un an). Après plusieurs trimestres au ralenti, les commerces et les services marquent un net rebond, avec des volumes respectifs de 1,8 Md€ et 939 M€, sans toutefois retrouver les niveaux des précédentes années". Un constat partagé par Nicolas Verdillon : "le marché industriel reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités".
Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, précise dans ses conclusions que "l’intérêt pour le marché francilien reste fort, comme en témoignent les nombreuses nationalités présentes à l’acquisition. Les opportunités restent par ailleurs variées, alimentées par des gestionnaires ou assureurs qui font tourner leur patrimoine, des investisseurs privés qui captent leurs bénéfices, ou encore par des investisseurs value-add qui captent leurs plus-values ou font leur sortie après avoir amélioré l’immeuble". Et d’anticiper "une reprise de l’activité en fin d’année, qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement entre 15 et 16 Mds€ sur l’ensemble de l’année 2021".

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